Wetsvoorstel Wet werkelijk rendement Box 3

28 mei 2025
|In Nieuws, Fiscaal, Advies, Dossier
|By Erik van Kan

Wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 verschenen

Op 19 mei 2025 heeft staatssecretaris Van Oostenbruggen het wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement box 3’ ingediend bij de Tweede Kamer. Het voorstel beoogt per 1 januari 2028 een nieuw stelsel in te voeren waarbij belasting wordt geheven over het daadwerkelijk behaalde rendement op vermogen in box 3, in plaats van het huidige forfaitaire systeem.

Belangrijkste wijzigingen:

  • Werkelijk rendement als uitgangspunt: Belastingplichtigen gaan belasting betalen over het daadwerkelijke rendement van hun vermogen, bestaande uit directe inkomsten (zoals rente, huur en dividend) en indirecte inkomsten (zoals waardestijgingen van beleggingen en onroerend goed).

  • Vermogensaanwas- en vermogenswinstbelasting: Het nieuwe stelsel introduceert een hybride systeem. De meeste vermogensbestanddelen vallen onder de vermogensaanwasbelasting, waarbij jaarlijks belasting wordt geheven over zowel gerealiseerde als ongerealiseerde waardemutaties. Voor onroerende zaken en aandelen in startende ondernemingen geldt een vermogenswinstbelasting; hier wordt de waardestijging pas belast bij realisatie, zoals verkoop.

Specifiek voor onroerend goed in box 3:

  • Beginwaarde per 1 januari 2028: Voor woningen in box 3 wordt de beginwaarde vastgesteld op de WOZ-waarde 2029, dus met waardepeildatum 1 januari 2028. Bij verhuurde woningen wordt rekening gehouden met de leegwaarderatio (een waardedruk bij lage huur ten opzichte van de WOZ-waarde). Voor overig vastgoed is dat de waarde in het economisch verkeer (de werkelijke waarde) per 1 januari 2028.

  • Belasting over directe inkomsten:

    • Indien een onroerende zaak minimaal 90% van het jaar wordt verhuurd, worden de werkelijke huurinkomsten belast, verminderd met aftrekbare kosten zoals onderhoud en financieringsrente.

    • Bij niet-verhuur wordt een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde toegepast als fictief rendement voor eigen gebruik.

    • Bij gemengd gebruik (minder dan 90% verhuurd) wordt het hoogste bedrag van de werkelijke huurinkomsten of de vastgoedbijtelling belast.

  • Belasting over indirecte inkomsten: Waardestijgingen van onroerende zaken worden belast op het moment van realisatie, zoals verkoop. De winst wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de aanschafprijs, vermeerderd met kosten voor verbetering en verminderd met verkoopkosten.

Met name over de beginwaarde van woningen (waarom niet “werkelijke waarde”?!) en over de vastgoedbijtelling (toch weer een forfait ….) voor bijvoorbeeld de tweede woning / vakantiewoning is het laatste woord niet niet gezegd.

Overige aandachtspunten:

  • Heffingsvrij inkomen: Het huidige heffingvrije vermogen wordt vervangen door een heffingsvrij inkomen van €1.800 per persoon per jaar.

  • Verliesverrekening: Verliezen in box 3 kunnen onbeperkt worden verrekend met toekomstige positieve inkomsten in box 3, met een drempel van € 500 per jaar. Verliesverrekening naar voorgaande jaren is helaas niet mogelijk.

  • Tarief: Het belastingtarief in box 3 blijft 36%.

  • Administratieplicht: Invoering administratieplicht voor (ongeveer 1.6 miljoen) belastingplichtigen met box 3-vermogen.

  • Inwerkingtreding op 1 januari 2028: Dit onder het voorbehoud dat het wetsvoorstel uiterlijk op 15 maart 2026 wordt aangenomen en er zich intussen geen zaken voordoen die tot vertraging leiden (zoals ingrijpende wijzigingen van het wetsvoorstel of aanvullende herstelwerkzaamheden als gevolg van rechtspraak).

Conclusie:

Het voorgestelde nieuwe stelsel voor box 3 (ook wel “vermogensbelasting” genoemd) betekent een aanzienlijke wijziging voor belastingplichtigen met vermogen in box 3. Dat geldt met name voor bezitters van onroerend goed (die de afgelopen jaren al in de hoek zaten waar de klappen vallen). Het is raadzaam om tijdig te anticiperen op deze veranderingen en de impact op uw fiscale positie te bepalen. Wij vermoeden dat beleggen in de BV in populariteit zal toenemen. Als afsluiter: wij zouden er niet van opkijken als de ingangsdatum wordt uitgesteld ….

Update 6-6-2025: vanwege de val van kabinet Schoof denken wij dat de kans klein is dat het wetsvoorstel inhoudelijk ongewijzigd en op 1 januari 2028 in werking zal treden.